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  关于加强集体建设用地使用权抵押融资管理的通知 粤国土资法规发〔2009〕460号  
发布时间:2011-07-21     区域:广东省    
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【摘要】

各地级以上市国土资源局(国土资源和房屋管理局,规划和国土资源委员会)、银监分局: 
    自《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》(粤府〔2003〕51号,以下简称《通知》)和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(省政府第100号令,以下简称《办法》)实施以来,我省以集体建设用地使用权抵押融资的形式逐步被采用,并开始步入规范化、制度化的轨道,有效解决了大量使用集体土地的中小企业在融资活动中抵押物不足的问题,在一定程度上缓解了中小企业融资难的困境。但与我省集体建设用地使用权流转的总量和中小企业的实际融资需求相比,以集体建设用地使用权抵押融资还不够普遍,相对滞后。为了进一步推进集体建设用地使用权抵押融资活动,帮助广大中小企业有效应对金融危机,促进我省经济持续、快速、健康发展,现就加强集体建设用地使用权抵押融资管理有关问题,通知如下:
    一、科学发展,先行先试,积极推进集体建设用地使用权抵押融资活动
    当前,我省正处在经济结构转型和发展方式转变的关键时期,既面临严峻挑战,也孕育着重大机遇,必须进一步推进改革创新,增创新优势。《国务院关于珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)的批复》(国函〔2008〕129)中明确要求我省“继续在改革开放上先行先试,率先实现科学发展、和谐发展。”《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出:“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的建设用地市场,以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。” 推进集体建设用地使用权出让、转让和抵押,是我省贯彻党中央、国务院重大决策,有效应对国际金融危机,努力实现“三促进一保持”的重大举措。广东省人民政府已出台的《通知》和《办法》,也给集体建设用地使用权抵押活动提供了明确的法律和政策依据。
    各级国土资源和银行监督管理部门要按照“科学发展,先行先试”的要求,大胆支持、积极鼓励集体建设用地使用权人和各类银行业金融机构积极稳妥开展集体建设用地使用权抵押融资活动,进一步规范集体建设用地使用权抵押中的评估、登记、交易等程序,正确引导集体建设用地使用权人和银行业金融机构有序开展集体建设用地使用权抵押融资活动,努力为集体建设用地使用权抵押融资创造良好的政策和服务环境。
    二、切实履行登记职能,做好登记服务工作
    市、县国土资源管理部门要切实履行土地登记职能,积极宣传抵押登记的法律要求和意义作用,研究制订规范简便的抵押登记操作办法,严格按照《办法》及有关操作规范开展集体建设用地使用权抵押登记工作。凡以依法取得的集体建设用地使用权抵押的,应当依法办理抵押登记手续,抵押登记必须以集体建设用地使用权登记为前提。集体建设用地使用权抵押权经依法办理登记手续后方才设立。
    凡未经依法取得、土地权属有争议或者依法被查封、扣押、监管的集体建设用地使用权不得抵押,有关市、县国土资源管理部门不得给予办理抵押登记。在《办法》实施以前自行流转集体建设用地使用权的,应当依法处理,完善集体建设用地使用手续,取得《集体土地使用证》后方可抵押。
  三、规范抵押权处分行为,切实维护抵押双方合法权益
    处分抵押的集体建设用地使用权及地上建(构)筑物等抵押财产,应当按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》(省政府第79号令)的要求,在市、县设立的土地交易中心,通过拍卖、挂牌等公开方式处置。处置抵押物所得,按依法登记的抵押权顺序偿还债务。
    因处分抵押财产取得土地使用权的,其土地使用条件及用途不得改变,新的土地使用者应在抵押财产处分后持有关证明文件到国土资源行政主管部门办理土地变更登记手续。
    各类银行业金融机构因抵押权实现而取得的集体建设用地使用权,可由金融机构按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》(省政府第79号令)通过公开交易方式处置变现,也可以按照《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》(粤国土资发〔2004〕73号)规定的处置方式进行处置。
    四、切实做好集体建设用地使用权抵押的基础性工作
    推进集体建设用地使用权抵押融资是我省探索在社会主义市场经济条件下拓宽融资渠道、改善融资环境的创新之举,涉及集体土地所有者、集体土地使用者和银行业金融机构的重大财产权益。为了确保集体建设用地使用权抵押融资活动稳妥有序进行,各级国土资源和银行监督管理部门要发挥各自职能,切实做好集体建设用地使用权抵押的相关基础性工作,为集体建设用地使用权抵押融资创造良好的环境。一是加快集体土地所有权和集体建设用地使用权登记发证工作,尽快实现集体土地所有权和集体建设用地使用权登记发证全覆盖,确保土地权属来源合法、界址清楚、产权明晰,为抵押融资奠定基础;二是市、县国土资源管理部门要按照《办法》和本通知的要求,尽快制定本行政区域集体建设用地使用权基准地价,报市、县人民政府批准实施;三是强化市、县土地交易机构服务职能,健全交易服务网络,努力为集体建设用地使用权抵押权实现环节的拍卖、挂牌转让提供优质服务,提高交易效率;四是切实加强对集体建设用地使用权抵押融资活动的指导,正确引导集体建设用地使用权主体和各类银行业金融机构有序开展集体建设用地使用权抵押融资活动,有效防范和化解集体建设用地使用权抵押融资风险。

附件:

集体建设用地使用权抵押融资工作规范 
   

      为了做好集体建设用地使用权抵押融资和登记工作,根据《土地登记办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》等规定,制定本工作规范。
    一、集体建设用地使用权抵押融资的概念和原则
集体建设用地使用权抵押融资是指抵押人将依法取得的集体建设用地使用权抵押给银行业金融机构从而获得银行业金融机构的信用支持的融资担保方式。
    各银行业金融机构在开展以集体建设用地使用权抵押融资业务时,应当明确集体建设用地使用权抵押只是授信担保条件之一,是贷款的第二还款来源,既要加强对集体建设用地使用权作为抵押担保品的审查和完善抵押手续,更要注重对借款人本身的现金流量和还款能力的分析和把握。
贷款行为属于市场经营行为,借贷双方既要依照国家有关法律和政策规定开展抵押贷款业务,也要注意研究、控制和把握贷款风险,防止集体建设用地使用权低值高押,并要承担因集体建设用地使用权价格波动、土地灭失等风险。各银行业金融机构在开展以集体建设用地使用权抵押贷款时,必须依法办理集体建设用地使用权抵押登记。
    二、集体建设用地使用权抵押范围
单位和个人依法取得的集体建设用地使用权可以抵押,但有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得抵押:
   (一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;
   (二)土地权属有争议的;
   (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; 
   (四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;
   (五)村民住宅用地使用权。因抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权抵押的除外。
集体建设用地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物抵押时,其占用范围内的集体建设用地使用权随之抵押。抵押人未按照规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
    三、银行业金融机构应当核查的相关事项
凡银行业金融机构拟接受借款人以依法取得的集体建设用地使用权抵押而发放贷款的,应当注意核查以下事项:
   (一)土地来源合法,依法取得《集体土地使用证》;
   (二)地上有建筑物的,依法取得建筑物所有权证明,属于在建工程的依法取得合法报建手续。建筑物的所有权人应当与集体建设用地使用权人保持一致;
   (三)抵押标的物经有相应评估资质的评估机构评估并出具评估报告;
   (四)结清土地价款凭证;
   (五)农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料;
   (六)使用权人属企事业单位的,主管部门或董事会根据公司章程规定出具的同意抵押的文件。
    四、集体建设用地使用权抵押登记
以依法取得的集体建设用地使用权抵押的,应当按照《土地登记办法》的规定向核发该宗土地《集体土地使用证》的县级以上人民政府国土资源管理部门提出集体建设用地使用权抵押登记申请,由该县级以上国土资源管理部门登记并核发《土地他项权利证明书》。土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》,集体建设用地使用权抵押权经依法办理登记手续后方可设立。
  集体建设用地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为前提,抵押人和抵押权人应就抵押事项签订书面合同,并在抵押合同签订后持下列有效证明文件、资料共同到登记发证机关申请抵押登记:
   (一) 土地权利证书;
   (二) 贷款合同和抵押合同;
   (三) 地上附着物权属证明(地上无附着物的除外);
   (四)当事人身份证明材料;
   (五)依法必需提供的其它资料;
   (六)农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
集体建设用地使用权抵押期间,抵押合同发生变更的,抵押双方当事人应持有关文件到原抵押登记的国土资源管理部门办理变更抵押登记手续。
  集体建设用地使用权抵押合同解除或终止,抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件,与《土地他项权利证明书》一起交抵押人,抵押人自抵押合同终止或解除之日起十五日内,持相关证明文件到原抵押登记国土资源管理部门申请办理抵押权注销登记手续。
    县级以上国土资源管理部门受理集体建设用地使用权抵押登记申请后,对符合抵押登记条件的,应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载,申请登记的抵押为最高额抵押的,应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间。同一宗地多次抵押的,以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。县级以上国土资源管理部门受理集体建设用地使用权抵押登记申请之日起二十日内,办结登记审查手续并核发《土地他项权利证明书》。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。
    五、集体建设用地使用权抵押权的处分
  集体建设用地使用权抵押人或其担保的债务人到期未能履行债务,或者发生当事人约定的实现抵押权的情况,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖所得的价款优先受偿。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
处分抵押的集体建设用地使用权(连同地上建筑物),应当在市、县土地交易中心,通过公开招标、拍卖、挂牌等方式处置。处置抵押物所得,按依法登记的抵押权顺序偿还债务。因处分抵押财产取得集体建设用地使用权的,其土地使用条件及用途不得改变,新的土地使用者应在抵押财产处分后,持有关证明文件到国土资源管理部门办理土地变更登记手续。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在抵押环节已经经过本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的,在抵押权实现环节无需再次办理经过本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的程序。
银行业金融机构作为抵押权人与抵押人协议以抵押的集体建设用地使用权折价而取得的集体建设用地使用权,可以通过以下方式处置:
   (一)银行业金融机构凭土地证书或人民法院生效裁定书向市、县土地交易机构提出委托办理土地使用权公开交易手续。通过公开招标、拍卖、挂牌或网上竞价的方式转让集体建设用地使用权。
   (二)对于连续两次公开交易不成功的银行业金融机构抵债土地,可由银行业金融机构申请市、县土地储备机构收购。具体收购价格由银行业金融机构与市、县土地储备机构按照国家有关规定协商确定。拥有抵债土地的银行业金融机构也可不经过公开交易程序直接申请市、县土地储备机构收购。
   (三)对于连续两次公开交易不成功的银行业金融机构抵债土地以及市、县土地储备机构不予收购的银行业金融机构抵债土地,有关银行业金融机构可向市、县土地储备机构提出申请,将抵债土地交给市、县土地储备机构托管,并授权市、县土地储备机构依法处置托管土地。处置托管土地的收益应及时支付给委托的银行业金融机构。银行业金融机构抵债土地交由市、县土地储备机构托管的,双方应当签订托管协议,受托管的土地处置变现时,应向土地储备机构缴纳托管费用。没有处置变现的,不缴纳托管费用。市、县土地储备机构处置托管土地时,处置价格不得低于托管协议确定的最低处置价格。
   (四)银行业金融机构可向市、县国土资源管理部门提出调换土地申请。市、县国土资源管理部门审查同意的,可为银行业金融机构调换其他同等价值的土地

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